Je suis exproprié. Quoi faire?

Vous avez reçu un avis de réserve ou un avis d’expropriation ? Voici quelques réponses aux questions courantes en matière d’expropriation :

  1. Qu’est-ce que l’expropriation?

C’est un pouvoir exceptionnel qui permet à des corps publics (« expropriant ») de prendre possession d’un terrain ou d’une propriété pour des fins d’utilités publiques, en payant une juste et préalable indemnité. Cette indemnité ne vise pas à enrichir, ni appauvrir l’exproprié, qui doit être replacé dans une situation similaire à laquelle il se trouvait avant l’expropriation. Le Tribunal administratif du Québec est l’organisme chargé de décider du montant de l’indemnité, s’il n’y a pas d’entente entre l’expropriant et l’exproprié.

  1. Qu’est-ce qu’un avis de réserve?

C’est le pouvoir d’un corps public (« expropriant ») de réserver un terrain avant de décider de l’exproprier. L’expropriant peut réserver un terrain pour une période de deux ans, renouvelable une fois, pour un maximum de quatre ans.

L’imposition d’un avis de réserve fait en sorte qu’un propriétaire ne peut faire aucune amélioration ou construction sur son terrain durant la période couverte par l’avis de réserve. Ces travaux ne seront pas calculés dans l’indemnité si l’expropriant décide d’exproprier le terrain. Il est toutefois permis de faire des réparations. Afin de savoir ce que sont des améliorations versus des constructions et des réparations, il est préférable de consulter un avocat spécialisé en expropriation. Une fois la réserve expirée, vous pourriez avoir droit à des dommages.

  1. Qui peut m’exproprier?

Les corps publics, le gouvernement, les municipalités, les commissions scolaires, les sociétés de transport et certains organismes comme Hydro-Québec ont des pouvoirs d’expropriation. Contrairement à la croyance populaire, Bell Canada n’a pas le pouvoir d’exproprier.

  1. Qu’est-ce qui peut être exproprié?

Une propriété, un immeuble, un terrain et les droits réels qui s’y rattachent, comme les servitudes de passage, peuvent être expropriés.

  1. Ai-je le droit d’être indemnisé si je suis exproprié?

Oui. Vous êtes dépossédé de votre bien et de votre propriété, donc vous avez droit à une indemnité, qui peut varier en fonction du genre de propriété et de divers autres facteurs. L’indemnité est établie par le Tribunal administratif du Québec, s’il n’y a pas d’entente entre l’expropriant et l’exproprié.

  1. Que faire si je ne suis pas d’accord avec le montant offert par l’expropriant?

Il y a possibilité de négocier avec le corps expropriant sur la valeur de l’indemnité qu’il a offert ou de demander au Tribunal administratif du Québec de fixer le montant de l’indemnité d’expropriation.

  1. Quelles sont les obligations de l’expropriant?

L’expropriant, pour pouvoir exproprier, doit adopter une résolution, un décret ou un règlement autorisant l’expropriation. Il dépose ensuite un plan et une description technique du lot à exproprier auprès du Tribunal administratif du Québec et signifie un avis d’expropriation à l’exproprié, qu’il doit publier au registre foncier dans les 20 jours de la signification.

Dans les 20 jours de l’inscription au registre foncier, il doit ensuite déposer l’avis d’expropriation et les autres documents auprès du Tribunal administratif du Québec.

Si des locataires ou occupants sont présents sur les lieux, l’expropriant doit donner un avis aux locataires.

L’expropriant doit ensuite déposer une offre détaillée auprès du Tribunal administratif du Québec et suivre la procédure d’expropriation prévue à la Loi sur l’expropriation. Nous vous référons au Tableau de procédure d’expropriation.

  1. Je suis exproprié, que dois-je faire?

Tout d’abord, quand vous recevez l’avis d’expropriation, vous devez avertir l’expropriant de la présence de locataires ou d’occupants, ainsi que des conditions de leur occupation (copie du bail). Il est primordial de le faire, puisqu’à défaut, vous pourriez être tenu responsable des dommages subis par les locataires. De plus, si vous exploitez une entreprise sur l’immeuble exproprié, il est important de le notifier à l’expropriant.

Vous devez également comparaître devant le Tribunal administratif du Québec, dans les 15 jours de la réception de l’avis d’expropriation.

Il est possible, dans les 30 jours de la signification de l’avis d’expropriation, de contester le droit d’expropriation devant la Cour supérieure du Québec, ce qui suspend les procédures devant le Tribunal administratif du Québec.

Autrement, vous devrez déposer une réclamation détaillée au Tribunal administratif du Québec et suivre la procédure d’expropriation prévue à la Loi sur l’expropriation. Nous vous référons au Tableau de procédure d’expropriation.

  1. Je suis locataire, ai-je le droit d’être indemnisé?

Les locataires et occupants peuvent également être indemnisés par l’expropriant, mais encore faut-il que l’expropriant soit au courant de leur présence. Le propriétaire exproprié doit avertir l’expropriant de la présence de locataires ou d’occupants, ainsi que des conditions de leur occupation (copie du bail).

  1. Ai-je le droit de contester l’expropriation?

Il y a deux contestations possibles. Il est possible contester le droit à l’expropriation devant la Cour supérieure dans les 30 jours de la signification de l’avis d’expropriation, ce qui suspend toutes les procédures de fixation de l’indemnité devant le Tribunal administratif du Québec. Il est possible aussi contester le montant de l’indemnité offerte par l’expropriant devant le Tribunal administratif du Québec.

  1. Quels frais peuvent être remboursés?

Par exemple, peuvent être remboursés les frais d’expertise, les frais de déménagement ou de relocalisation, les réparations sur le nouvel immeuble, les troubles et ennuis, les perturbations d’affaires, etc.

N’hésitez pas à faire appel à des professionnels qui connaissent l’expropriation, comme des évaluateurs agréés et des avocats spécialisés en expropriation qui peuvent vous guider dans l’établissement de vos droits et de tous les dommages dus suite à l’expropriation.

  1. Comment savoir le montant auquel j’ai droit?

Il faut consulter des professionnels spécialisés, tel un avocat et un évaluateur agréé pour établir les montants que vous pourriez réclamer.

  1. Quand vais-je recevoir l’argent de mon indemnité?

La Loi sur l’expropriation prévoit que la municipalité ne peut prendre possession de votre bien avant 90 jours de la signification de l’avis d’expropriation et d’avoir versé une indemnité provisionnelle. À moins d’entente entre l’expropriant et l’exproprié, cette indemnité provisionnelle est déposée à la Cour supérieure et le montant est distribué par le greffier spécial.

En matière résidentielle, l’indemnité provisionnelle représente le montant le plus élevé entre 70% de l’offre de l’expropriant ou 70% de l’évaluation au rôle d’évaluation municipal. En général, c’est sur la base de l’offre de l’expropriant.

En matière de propriété commerciale, industrielle ou d’une entreprise agricole, l’expropriant ne peut pas en prendre possession avant que l’indemnité provisionnelle n’ait été fixée par le Tribunal administratif du Québec. Le corps expropriant doit présenter une requête en ce sens. Le Tribunal administratif du Québec décide de l’indemnité sur une preuve sommaire. Si l’indemnité finale est supérieure à l’indemnité provisionnelle, le Tribunal peut ordonner le remboursement de la différence.

À moins d’entente avec l’expropriant, l’indemnité finale sera déposée à la Cour supérieure, une fois la décision du Tribunal administratif rendue et ensuite versée à l’exproprié par le greffier spécial de la Cour supérieure.

  1. Qu’arrive-t-il si mon immeuble est hypothéqué lorsque je suis exproprié?

En général, lors du dépôt de l’indemnité provisionnelle à la Cour supérieure, le greffier spécial établit un ordre des créanciers détenant une créance sur l’immeuble exproprié (dette d’hypothèque ou de taxes foncières et scolaires). Les créanciers détenant des hypothèques et des arrérages de taxes foncières et scolaires seront payés d’abord, et le solde du montant vous sera payé.

Toutefois, il est important de savoir que la Loi sur l’expropriation prévoit que les pénalités pour avoir mis fin au contrat d’hypothèque avant le terme, ne s’appliquent pas. Vous ne devriez donc pas être pénalisé au niveau des intérêts pour votre hypothèque du fait que vous êtes exproprié.

  1. Quand devrais-je déménager ?

L’expropriant devient propriétaire lorsque l’avis de transfert de propriété se fait avec le versement de l’indemnité provisionnelle (au moins 90 jours suivant la signification de l’avis d’expropriation).

Aussi, il est important de savoir que lors de l’achat d’une nouvelle propriété en remplacement de celle ayant été expropriée, si l’achat est fait dans les deux ans de l’expropriation, une exemption de droits de mutations (taxe de bienvenue) est accordée.

  1. Qu’arrive-t-il si je ne peux pas déménager avant la date prévue pour la prise de possession par l’expropriant?

Vous pouvez tenter de vous entendre avec l’expropriant. Sinon, il est possible de demander à la Cour supérieure, par requête, un délai supplémentaire pour rester en possession de votre immeuble pendant une période maximale de 6 mois. À l’expiration de ce délai, vous devrez quitter les lieux.

  1. Que faire si je ne suis pas d’accord avec la décision du Tribunal administratif du Québec?

Il est possible d’aller en appel à la Cour du Québec, sur permission d’un juge de la Cour du Québec. Il ne s’agit pas d’un droit d’appel automatique.

Beauregard Avocats est un cabinet d’avocat spécialisé en expropriation. Pour toute question concernant les avis de réserve ou d’expropriation, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe de Beauregard Avocats.

Pour informations, visitez le site expropriation.quebec.