La base de contribution pour fins de parc pour une copropriété divise : valeur de la partie privative

La Cour d’appel du Québec, dans un jugement récent, Ville de Montréal c. 9114-6308 Québec inc.  (1er mars 2017), s’est prononcée sur l’application de la contribution pour fins de parc dans le contexte de travaux de transformation d’une unité de condo pour y créer 2 logements dans l’Arrondissement Le Plateau Mont-Royal de la Ville de Montréal. Celle-ci exigeait une contribution de $ 188,000 pour le projet de redéveloppement pour l’implantation de 2 nouveaux logements, dont les coûts s’élevaient à près de $ 155,000. La ville basait sa demande sur la valeur du terrain de la copropriété dans son entier, soit 10% de $ 1.88 M.

La Cour supérieure avait, quant à elle, donné raison au propriétaire et a déclaré que la valeur du site devait être établie au prorata de la superficie de l’unité de condo et de sa valeur relative selon sa quote-part dans la copropriété.

Au départ, la Cour d’appel constate le caractère excessivement injuste et disproportionné de la situation.

La Cour d’appel, tout en étant d’accord avec la Cour supérieure pour rejeter l’approche de la Ville et déclarer qu’une nouvelle évaluation du site devait être faite, n’était pas d’accord avec elle sur la manière d’établir la valeur devant servir comme base de la contribution pour fins de parc.

S’appuyant sur les définitions des mots immeuble et site contenues à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et au Règlement no 12-049 de l’Arrondissement du Plateau Mont-Royal, la Cour d’appel conclut que seule l’assiette de la superficie occupée par la partie privative visée doit être considérée. C’est la valeur de cette dernière seulement qui doit servir de base et non la valeur établie au prorata de la superficie de la superficie de l’unité de condo et selon sa valeur relative selon sa quote-part dans la copropriété, comme l’avait décidé la Cour supérieure.

Ce jugement est intéressant à plusieurs égards. La Cour estime que la définition de projet de redéveloppement contenue au Règlement 12-049 de l’Arrondissement du Plateau Mont-Royal  se concilie difficilement avec la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et fausse l’application de ses autres dispositions. Rappelons qu’un projet de redéveloppement y était défini comme tout projet relatif à un bâtiment principal sur un site qui nécessite un permis de construction ou de transformation ayant pour effet la création ou l’ajout de logement. Sa définition a depuis été modifiée. Un projet de redéveloppement doit maintenant avoir pour effet de créer 2 logements et non plus un.

 

Pour tout renseignement relatif aux frais de parcs, n’hésitez pas à communiquer avec Beauregard Avocats.