CONTRIBUTION POUR FRAIS DE PARC ET ZONE DE COMPENSATION POUR MILIEUX HUMIDES

La Cour supérieure confirme le droit de la Ville de Laval de refuser la cession d’un lot servant comme bassin de rétention comme frais de parcs, vu que celui-ci est situé dans une zone de compensation environnementale visée par un CA 22.

Sommaire :

Le promoteur, Véridis I, soumet un projet comportant des milieux humides, nécessitant un CA 22 et des mesures de compensations. Dans le cadre de son projet, Véridis a aménagé un bassin de rétention qu’il a cédé à la Ville comme frais de parcs. Toutefois, estimant que la cession du bassin ne peut en tenir lieu puisque situé dans une zone de compensation, Laval a exigé de Véridis le paiement de 208 900 $, somme acquittée sous protêt pour ne pas retarder l’émission du permis de lotissement et la réalisation du projet davantage. Véridis en réclamait le remboursement, estimant que la cession du bassin de rétention devait être et avait été acceptée comme contribution pour frais de parc.

Selon la Cour, la décision de la Ville d’exclure la superficie du bassin de rétention du calcul de la compensation due en guise de frais de parc s’avère raisonnable et conforme à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.A.U.) et à la réglementation applicable.

Le contexte factuel :

Véridis devait aménager dans le cadre de son projet immobilier un bassin de rétention conventionnel, typiquement un ouvrage abrupt, clôturé et inaccessible, ne servant que la fonction utilitaire de rétention des eaux pluviales. Les consultants du promoteur ont eu l’idée d’en changer la forme, d’en adoucir les pentes, ainsi que d’y intégrer des milieux humides et une végétation indigène diversifiée. La superficie de la zone de compensation autorisée en 2008 par le CA 22 s’en trouvait par contre augmentée. L’objectif était de donner une triple vocation à l’ouvrage, à savoir la rétention des eaux pluviales, la compensation environnementale et l’utilisation de l’espace par les citoyens.

Lors d’une rencontre avec le Service d’urbanisme de la Ville, Véridis expose sa position quant à la cession du lot 5 381 657, où se trouve la zone de compensation, pour valoir comme frais de parc. Les représentants de la Ville, sans s’obliger à considérer le Site comme paiement des frais de parc, reçoivent avec intérêt le concept qu’ils trouvent beau et avant-gardiste. Véridis dit avoir favorisé son projet de nouvel aménagement parce que les représentants de la Ville ne lui ont pas indiqué que, sous aucune considération, celle-ci n’accepterait la zone de compensation à des fins de parc.

La contribution exigée :

La Ville décidera que la cession du bassin de rétention ne peut être considérée dans le calcul de la cession pour fins de parc et exigera le paiement d’une somme de 208,900. La Ville estime que ces bassins constituent une mesure de compensation environnementale inaltérable, ainsi qu’une infrastructure qu’elle devra entretenir à l’avenir. La Ville estime ne pas pouvoir modifier la configuration d’une zone de compensation en raison des conditions imposées au CA22. Elle soutient vouloir se réserver la possibilité d’aménager ou de réaménager les terrains de jeux cédés. Elle n’a jamais accepté une zone de compensation dans le calcul des frais de parc, cela, peu importe sa configuration ou sa topographie. Il s’agit pour elle d’un critère d’exclusion automatique.

La décision de la Cour supérieure :

La Cour a donné raison à la Ville de Laval. Le jugement ne semble pas avoir été porté en appel.

Bien que les espaces naturels, terrestres comme aquatiques, peuvent se qualifier comme contribution pour frais de parc puisque la L.A.U. n’impose pas de restriction à cet égard, la question en litige était de savoir si le refus de la Ville de recevoir ce lot comme contribution adéquate aux fins de parc constitue l’exercice raisonnable de sa discrétion. En effet, la décision d’accepter à titre de contribution pour fins de parc la cession d’un terrain ou le paiement d’une somme d’argent (ou l’un et/ou l’autre) est une décision discrétionnaire relevant du conseil municipal (dans ce cas, du comité exécutif).

La Ville interprète les dispositions pertinentes de la L.A.U. et de la Loi sur la qualité de l’environnement comme lui interdisant le réaménagement de lots constituant une zone de compensation environnementale. À la lumière de ces dispositions, des obligations qu’elles créent, et des interdictions qu’elles énoncent, la Cour décide que la décision de la Ville appartient certainement aux issues possibles acceptables et confirme le caractère raisonnable de la décision, critère d’analyse applicable. Véridis n’ayant pas d’aucune façon établie que la Ville avait exercé sa discrétion 1) à des fins impropres ou non prévues à la loi, 2) de mauvaise foi, 3) selon des principes erronés ou en tenant compte de considérations non pertinentes, ou 4) de façon discriminatoire et injuste, arbitraire ou déraisonnable, la Cour a confirmé sa décision de ne pas accepter la cession du bassin de rétention comme contribution pour frais de parc, mais plutôt d’exiger le paiement d’une somme en argent.

De façon subsidiaire, Véridis invoquait la doctrine de la préclusion promissoire au soutien de son recours. Elle affirmait avoir favorisé son projet de nouvel aménagement parce que les représentants de la Ville ne lui ont pas indiqué que sous aucune considération celle-ci n’accepterait la zone de compensation à des fins de parc.

Pour donner ouverture à cette doctrine, quatre critères doivent être réunis : « 1) l’autorité publique a fait des promesses ; 2) l’autorité publique a eu l’intention d’inciter le contribuable à accomplir certains gestes ; 3) le contribuable s’est fié aux promesses de l’autorité publique pour ajuster son comportement ; et finalement 4) le contribuable a agi en considération des promesses qui lui étaient faites.

La Cour a décidé que cette théorie ne pouvait trouver application, car la preuve prépondérante n’a pas établi que les représentants de la Ville ont pris l’engagement, envers Véridis, de considérer la zone de compensation à des fins de parcs. Bien au contraire, selon la Cour.

Référence : Immobilier Véridis I inc. c. Ville de Laval, Guylène Beaugé, J.C.S., 7 novembre 2018