Démolition : pouvoir discrétionnaire des juges de la Cour supérieure en matière d’urbanisme

Les articles 227 et suivants de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[1] attribuent une certaine discrétion judiciaire à la Cour Supérieure, notamment dans le cadre de l’émission d’une ordonnance pour faire cesser un usage dérogatoire à la réglementation municipale d’urbanisme.

Cependant, en 2003, l’arrêt de la Cour d’appel Montréal (Ville) de c. Chapdelaine[2] rappelait que cette discrétion judiciaire pouvait s’étendre au rejet d’un recours intenté par une municipalité, malgré l’existence d’une situation dérogatoire. Cette discrétion s’exerçait uniquement face à des cas exceptionnels; en effet, le juge Rochon identifiait trois catégories regroupant les critères permettant aux tribunaux de refuser la demande d’une municipalité[3] :

  • Les agissements de la municipalité, notamment le délai déraisonnable et inexcusable et des actions positives de sa part;
  • Les agissements de la personne en contravention, c’est à dire sa diligence, sa bonne foi et son absence de connaissance de la contravention;
  • Les effets du maintien de la situation dérogatoire, comprenant l’intérêt de la justice, les circonstances exceptionnelles et rarissimes de la situation, les conséquences pour la zone municipale touchée et finalement la santé et sécurité publique, l’environnement et le bien-être général de la municipalité.

 

Dans Chapdelaine, l’usage dérogatoire d’un immeuble à vocation résidentielle dans une zone commerciale avait perduré pendant près de 35 ans, sans aucune intervention de la municipalité, malgré la connaissance de celle-ci de l’usage dérogatoire. La Cour d’appel avait conclu que les circonstances du dossier justifiaient amplement le rejet exceptionnel du recours par le juge de première instance.

Récemment, la Cour Supérieure dans Ville de Mont-Saint-Hilaire c. Distrubution de Cam inc.[4] a repris les concepts développés à travers la jurisprudence en matière de discrétion judiciaire, notamment ceux de Chapdelaine, et a rejeté la demande de la Ville d’obtenir la démolition d’un logement et de chalets aménagés sans permis et utilisés à des fins non conformes aux règlements applicables.

En effet, étant donné l’existence d’autres remèdes utiles pour remédier à la contravention, la Cour a considéré que la démolition n’était pas justifiée. De plus, la situation ne mettait pas en danger la santé ou la sécurité publique, l’environnement et le bien-être général de la municipalité. Par conséquent, la Cour a ordonné une série de remèdes alternatives à la démolition, notamment de cesser l’usage dérogatoire, de déposer des demandes de permis, et d’effectuer les travaux nécessaires pour se conformer aux permis émis.

Par contre, en janvier 2018, dans l’arrêt Municipalité de Saint-Gédéon c. Comité plage St-Jude inc.[5], la Cour d’appel a rappelé que le pouvoir discrétionnaire des juges de la Cour supérieure en vertu des articles 227 et suivants de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme « demeure très limité et ne doit s’exercer que dans des circonstances exceptionnelles »[6].

Dans cette affaire, la juge de première instance avait conclu que, malgré l’usage dérogatoire d’un bâtiment préfabriqué au règlement de zonage qui ne bénéficiait pas de droits acquis, la demande d’ordonnance d’enlèvement sollicitée par l’appelante devait être rejetée, étant donné que :

  • La dérogation était mineure,
  • L’enlèvement du bâtiment préfabriqué ne procurerait aucun résultat pratique,
  • Le maintien de la situation dérogatoire n’allait pas à l’encontre de l’intérêt de la justice et,
  • Faisant face à des circonstances exceptionnelles, elle pouvait se prévaloir du pouvoir discrétionnaire que lui confère l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[7].

 

La Cour d’appel, n’étant pas du même avis, a renversé la décision de la juge de première instance, en justifiant que, premièrement, la conclusion de la juge allait à l’encontre du principe qu’un usage dérogatoire à un règlement de zonage ne constitue pas une contravention mineure[8].

Deuxièmement, la situation dérogatoire de la construction des intimés était survenue bien après l’adoption du règlement de zonage[9].

Troisièmement, invoquer la tolérance de la municipalité concernant la présence d’autres bâtiments du même genre dans la zone avant que les intimés n’acquièrent le leur consistait à une erreur révisable[10] : en effet, il était inapproprié, en cette matière, de reconnaitre que l’intérêt particulier pouvait primer sur l’intérêt général, et d’imposer à une municipalité l’obligation de poursuivre en même temps tous les contrevenants pour faire respecter un règlement adopté[11]. De plus, la Cour d’appel souligne que l’appelante avait réagi rapidement dès qu’elle avait appris l’existence de la situation dérogatoire[12].

Quatrièmement, le préjudice invoqué par la juge de première instance était surévalué puisque les intimés pouvaient conserver la valeur du bâtiment préfabriqué en le déplaçant pour l’installer ailleurs[13].

Enfin, la juge de première instance ne pouvait se prononcer sur l’esthétisme du bâtiment préfabriqué, « un domaine réservé exclusivement au conseil municipal qui échappe au contrôle des tribunaux »[14].

En conséquence, considérant que les circonstances ne relevaient pas de situations exceptionnelles pouvant donner ouverture au pouvoir discrétionnaire des juges de la Cour supérieure en la matière, la Cour d’appel ordonna de procéder à l’enlèvement du bâtiment préfabriqué.

Somme toute, malgré les critères établis par la Cour d’appel dans l’arrêt Chapdelaine, les décisions dans le cadre d’usages dérogatoires sont rendues suivant le pouvoir discrétionnaire des juges de la Cour supérieure découlant de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme suite à une analyse des faits de chaque dossier.

 

Pour toute question en matière d’urbanisme, notamment relativement aux usages dérogatoires, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe de Beauregard Avocats.

 

 

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[1] LRQ, c. A-19.1

[2] Montréal (Ville de) c. Chapdelaine, 2003 CanLII (QCCA)

[3] Id., par. 53-56

[4] Ville de Mont-Saint-Hilaire c. Distribution de Cam inc., 2018 QCCS 119

[5] Municipalité de Saint-Gédéon c. Comité plage St-Jude inc., 2018 QCCA 143

[6] Id., par. 4

[7] Id., par. 1-2

[8] Id., par. 8

[9] Id., par. 9

[10] Id., par. 10

[11] Id., par. 11

[12] Id., par. 13

[13] Id., par. 15, 17

[14] Id., par. 21