Diminution de valeur d’un terrain, usages projetés prohibés, dépôt de plans avant une modification de zonage entreprise par une Ville : la Cour d’appel rejette l’expropriation déguisée et la mauvaise foi de la Municipalité de Saint-Colomban

Il y a quelques mois, dans la décision Municipalité de Saint-Colomban c. Boutique de golf Gilles Gareau inc., la Cour d’appel renversait le jugement de la Cour supérieure qui concluait à l’expropriation déguisée de terrains appartenant à l’intimée, Boutique de golf Gilles Gareau inc. (« Boutique de golf »), et à la mauvaise foi de la Municipalité de Saint-Colomban (la « Ville »).

Nous rappelons que dans la décision de la Cour suprême du Canada, Lorraine (Ville) c. 2646 -8626 Québec inc., la Cour avait défini le concept même de l’expropriation déguisée comme une expropriation effectuée en dehors du cadre législatif imposé par la Loi sur l’expropriation (RLRQ, c. E-24) pour des motifs obliques afin, notamment, d’éviter le paiement d’une juste indemnité à l’exproprié. Toutefois, la Cour suprême avait refusé de se prononcer sur l’application de ce concept, considérant la scission existante dans le dossier, laissant ainsi à la Cour supérieure le soin d’analyser cette question.

Pour ce qui est de l’affaire de Boutique de golf, celle-ci alléguait l’expropriation déguisée de son terrain de golf suite à une modification de zonage entreprise par la Ville pour bloquer son projet de développement résidentiel sur ce terrain. En effet, en 2013, suite à la présentation de son projet à la Ville et au dépôt de ses plans, la Ville avait réalisé que le zonage pour la zone dont le terrain de golf faisait partie permettait l’usage résidentiel et non celui de terrain de golf. Conséquemment, quelques semaines plus tard, la Ville avait modifié son règlement de zonage pour prohiber l’usage résidentiel dans cette zone et permettre spécifiquement l’usage terrain de golf.

Le juge de première instance avait condamné cette modification réglementaire, puisque celle-ci constituait « une manœuvre politique pouvant être considérée comme irrationnelle »[1] et « que l’usage restrictif imposé par [ce règlement] équivaut à une expropriation déguisée faisant perdre à l’immeuble de [Boutique de golf] sa valeur potentielle” et que ce règlement constitue une négation du droit de propriété sans compensation” ».[2]

Toutefois, la Cour d’appel n’a pas partagé cet avis et elle a identifié deux erreurs fondamentales commises par le juge de première instance :

  1. « Premièrement, la simple diminution de valeur d’un immeuble résultant de l’imposition de restrictions à son utilisation ne peut affecter la validité d’un règlement de zonage. Pour qu’un tel règlement équivaille à une expropriation déguisée, les restrictions qu’il impose doivent avoir pour effet de supprimer toute utilisation raisonnable de l’immeuble, […]»[3]
  2. Deuxièmement, l’effet du règlement sur Boutique de golf ne semblait pas la priver de toute utilisation raisonnable de ses terrains, puisque, selon la Cour d’appel, une interprétation de la grille des usages permis dans la zone où se trouve le golf démontrait qu’elle « peut continuer à les utiliser pour exploiter un terrain de golf. […], l’utilisation qui a cours depuis le début des années 50 » et « elle a aussi le choix parmi une trentaine d’usages de la classe Commerce récréotouristique (C-4)»[4], classe autorisée dans sa zone.

 

Par ailleurs, quant à la mauvaise foi de la Ville, la Cour d’appel a rappelé que, selon les principes établis par la jurisprudence, afin de pouvoir démontrer la mauvaise foi de la Ville, Boutique de golf aurait dû déposer une demande de lotissement substantiellement complète et conforme avant que la Ville décide de modifier sa réglementation et adopte l’avis de motion.[5] La Cour d’appel a donc conclu que le simple dépôt des plans du projet de développement résidentiel de Boutique de Golf à la Ville avant la modification de zonage entreprise par cette dernière « ne répond pas au double critère d’une demande de permis complète et conforme »[6] et donc ne constituait pas un droit prima facie aux permis de lotissement.[7]

Cet arrêt nous rappelle que l’expropriation déguisée et la mauvaise foi d’une municipalité sont des concepts qui ne sont pas toujours évidents à prouver, imposant ainsi un lourd fardeau sur les épaules de « l’exproprié ».

Pour toute question relative à l’expropriation et la procédure de modification de zonage, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Beauregard Avocats.

 

 

[1]      Municipalité de Saint-Colomban c. Boutique de golf Gilles Gareau inc., 2019 QCCQ 1402, paragr. 40

[2]      Idem, paragr. 62

[3]      Idem, paragr. 64

[4]      Idem, paragr. 82

[5]      Idem, paragr. 86

[6]      Idem, paragr. 87

[7]      Idem, paragr. 92