CABINET-BOUTIQUE ŒUVRANT
EN DROIT MUNICIPAL, ENVIRONNEMENT
ET DROIT IMMOBILIER PUBLIC
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À quel moment l’évaluateur municipal doit-il enlever la mention de “terrain vague desservi” après le début des travaux?

Le 16 décembre 2019, les juges administratifs rendaient une décision dans l’affaire Les Jardins de Vérone S.E.C. c. Ville de Québec, 2019 QCTAQ 12375.

FAITS

La demanderesse, Les Jardins de Vérone S.E.C., débute ses travaux le 1er avril 2018 suite à l’émission d’un permis de construction le 1er mars 2018 où la demanderesse prévoit construire un bâtiment de 109 logements, répartis sur 6 étages avec 2 niveaux de stationnement souterrain.

Compte tenu du fardeau fiscal du terrain qui est considéré comme un « terrain vague desservi », ils demandent à l’évaluateur municipal de procéder à la modification du rôle pour retirer cette mention, à la date du début des travaux.

QUESTION EN LITIGE

Est-ce que l’évaluateur municipal devait, le ou vers le 1er avril 2018 (date de début des travaux), modifier le rôle en retirant la mention « terrain vague desservi »?

ANALYSE

Article 244.36 Loi sur la fiscalité municipale (ci-après “LFM”). Appartient à la catégorie des terrains vagues desservis toute unité d’évaluation qui est constituée uniquement d’un tel terrain et, le cas échéant, de tout bâtiment visé au deuxième alinéa.

Est vague le terrain sur lequel aucun bâtiment n’est situé. Un terrain est également vague lorsque, selon le rôle d’évaluation foncière, la valeur du bâtiment qui y est situé ou, s’il y en a plusieurs, la somme de leurs valeurs est inférieure à 10% de celle du terrain.

Est desservi le terrain dont le propriétaire ou l’occupant peut, en vertu de l’article 244.3, être le débiteur d’un mode de tarification lié au bénéfice reçu en raison de la présence des services d’aqueduc et d’égout sanitaire dans l’emprise d’une rue publique.

[…]

La preuve démontre des dépenses au montant de 183 735$ au mois d’avril 2018 pour la construction de l’immeuble, et comme rien dans la preuve soumise en défense ne met en question le caractère permanent des ouvrages et compte tenu de l’absence de valeur précisé au rôle d’évaluation, le tribunal conclu que le terrain ne peut être considéré comme étant vague à partir de cette date et donc il ne tombe plus sous la définition de “terrain vague desservi”.

Est-ce que l’évaluateur municipal, dès ce moment, devait modifier le rôle en retirant la mention « terrain vague desservi » dans le cadre d’une mise à jour?

Article 57.1.1 LFM. Le rôle identifie chaque unité d’évaluation qui appartient au groupe des immeubles non résidentiels prévu à l’article 244.31, indique la classe prévue à l’article 244.32 dont fait partie l’unité et, le cas échéant, indique que celle-ci est visée à l’un ou l’autre des articles 244.51 et 244.52.

Le rôle d’une municipalité locale qui adopte une résolution en ce sens identifie chaque unité d’évaluation qui appartient à toute catégorie précisée dans la résolution parmi celles que prévoient les articles 244.34 à 244.36. Si la catégorie prévue à l’article 244.34 est ainsi précisée, le rôle indique, le cas échéant, que l’unité fait partie de l’une ou l’autre des classes prévues à l’article 244.54.

Article 174 LFM. L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour:

[…]

13.1.1°  eu égard à l’article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu’une unité d’évaluation:

a) devient visée à l’article 57.1.1 ou cesse de l’être;

Le tribunal conclu que comme un événement est survenu, soit la réalisation d’ouvrages sur le terrain à compter du 1er avril 2018, faisant en sorte que le terrain n’avait plus la qualité d’être vacant, l’évaluateur municipal devait, dès le 1er avril 2018, modifier le rôle en retirant la mention « terrain vague desservi ».

Comme il en est de l’esprit du législateur d’alléger la charge fiscale d’un promoteur qui développe son terrain (article 32 LFM), l’évaluateur n’avait pas à déterminer une valeur à inscrire au rôle pour le bâtiment puisque celui-ci n’était pas “substantiellement terminé” et que deux ans ne s’était pas écoulé depuis le début des travaux.

32 LFM. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu’il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d’une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure.

Pour toute question concernant la fiscalité municipale, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe de Beauregard Avocats.