EXPROPRIATION DÉGUISÉE : À QUEL MOMENT DÉBUTE LE CALCUL DU DÉLAI POUR PRENDRE VOTRE RECOURS?

Dans l’affaire Habitations Germat inc. c. Ville de Lorraine, qui est présentement en appel, la Cour supérieure vient rappeler que le comportement d’une ville peut avoir un impact sur le calcul du délai de prescription d’une action en justice visant à réclamer une indemnité pour expropriation déguisée.

Contexte

En 1986, les demanderesses signent une option d’achat pour certains terrains situés sur le territoire de la Ville de Lorraine, qui sont alors situés dans une zone à usage résidentiel. Or, quelques semaines avant qu’elles ne signent les actes d’achat, la Ville modifie son règlement de zonage en remplaçant l’usage résidentiel par un zonage restrictif de type conservation qui empêche tout usage sauf pour des activités récréatives. Débutent ensuite des discussions entre les demanderesses et la Ville quant à une modification qui permettrait à nouveau les usages résidentiels. Ces discussions, qui s’échelonneront sur plusieurs années, n’aboutiront ni à ladite modification ni à l’expropriation en bonne et due forme des lots des demanderesses, et celles-ci déposeront donc en février 2012 un recours en expropriation déguisée.

Analyse et décision

La seule question en litige concerne le délai de prescription du recours des demanderesses, car la Ville reconnaît à juste titre que ce type de règlement prohibitif peut être qualifié de règlement d’expropriation déguisée.

D’entrée de jeu, le juge Sansfaçon écarte la prétention de la Ville selon laquelle la prescription applicable au recours serait le délai de six mois prévu à l’article 586 de la Loi sur les cités et villes. En effet, tant la doctrine que la jurisprudence reconnaissent que c’est plutôt la prescription de trois ans prévue au Code civil du Québec qui s’applique au versement d’une juste indemnité en vertu de l’article 952 C.c.Q.

L’enjeu consiste donc à déterminer à quel moment débute le calcul du délai de trois ans. À cet égard, le Tribunal distingue tout d’abord l’arrêt Lorraine (Ville de) c. 2646–8926 Québec inc. de la Cour suprême, une affaire connexe à la présente, car les demanderesses ne demandent pas la nullité du règlement prohibitif. Il procède ensuite à une analyse des principaux arrêts de la Cour d’appel en matière d’expropriation déguisée et tire la conclusion suivante :

« [46] Puisqu’en matière de réclamation d’une indemnité d’expropriation, tout comme en matière de réclamation en dommages-intérêts, le demandeur doit être conscient de la faute, mais aussi du dommage, le Tribunal est d’avis qu’il serait erroné de fixer le point de départ de la prescription extinctive quelle qu’elle soit (elle est ici de trois ans) automatiquement au jour de l’entrée en vigueur du règlement prohibitif en lui appliquant la présomption de connaissance des règlements énoncée dans Wendover-et-Simpson (Corp. municipale) c. Filion. S’il est vrai que cette présomption de connaissance s’applique dans les matières administratives (demande de nullité ou d’inopposabilité de règlement), elle ne peut s’appliquer à une réclamation d’une indemnité d’expropriation lorsque le citoyen ne sait pas qu’il a, pratiquement, perdu un ou plusieurs des attributs du droit de propriété par l’effet de la réglementation. »

Conséquemment, le juge Sansfaçon est d’avis que le point de départ du délai de trois ans sera établi en tenant compte des circonstances particulières de l’affaire, « dont l’existence ou non d’un intérêt du demandeur à déposer sa demande et de l’existence ou non de sa croyance, analysée objectivement, que la situation potentiellement dommageable serait corrigée » par la Ville. Le délai de prescription ne saurait commencer à courir avant que le demandeur ne prenne objectivement conscience du dommage qu’il subit, et le comportement d’une Ville, laissant planer l’espoir d’un changement réglementaire ou d’une expropriation, peut l’empêcher d’en prendre conscience.

Les circonstances particulières de l’affaire Habitations Germat inc. c. Ville de Lorraine sont justement de cet ordre. En effet, la preuve révèle que la Ville se voulait rassurante quant à un éventuel retour au zonage résidentiel, et les demanderesses, qui n’étaient pas pressées de développer leurs lots, n’avaient donc aucun intérêt à la poursuivre. Ayant abandonné l’idée de remodifier le règlement de zonage, la Ville a ensuite laissé naître l’espoir chez les demanderesses qu’elles seraient expropriées conformément à Loi sur l’expropriation. Or, celle-ci a finalement décidé de ne pas acquérir ces lots, et c’est uniquement à partir du moment « où elles ont pris conscience que la Ville ne changerait pas la réglementation et ne les indemniserait pas qu’à commencer à courir le délai de prescription ».

Conclusion

Comme l’action a été intentée quelques mois après cette prise de conscience, le Tribunal conclut que le recours des demanderesses n’est pas prescrit. Il sera intéressant de suivre l’appel de cette décision de la Cour supérieure, qui nous rappelle qu’une ville ne peut ainsi donner espoir à un citoyen pour ensuite lui opposer la prescription de son recours.

Pour toute question relative à l’expropriation, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Beauregard Avocats.