La une des journaux et des chroniques radio, voire même vos discussions entre collègues au bureau, ne peuvent se passer de discuter de la flambée des valeurs foncières au Québec.

Dans les dernières semaines, les valeurs foncières ont explosé à Montréal et dans 115 villes et municipalités qui ont présenté un nouveau rôle d’évaluation foncière à la suite de l’explosion immobilière des deux dernières années depuis la pandémie.

Sur l’île de Montréal, le nouveau rôle de l’évaluation qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2023 pour une durée de trois ans, recense une augmentation moyennant 32.4 %.

Il est important de noter que le pourcentage de hausse de l’évaluation foncière ne sera pas nécessairement proportionnel à la hausse de taxes sur les propriétés. L’impact de la hausse des valeurs foncières sera réparti sur les trois années de la durée du rôle d’évaluation. Les taxes municipales ne devraient donc pas augmenter autant que la valeur foncière des propriétés. Il faudra attendre au 29 novembre pour le dévoilement du budget de la Ville de Montréal et l’adoption des taux de taxation pour l’année 2023, ainsi que dans les prochaines semaines pour les autres villes et municipalités.

Pour déterminer les taux de taxation, les municipalités détermineront en premier leur budget et les revenus fonciers auxquels elles peuvent s’attendre, et pourront par la suite diviser le tout par les valeurs foncières[1]. Ainsi, les taux devraient être moindres que la moyenne de 32,4 % et atténuer le choc appréhendé par les résidents des villes et municipalités.

Le taux d’inflation qui oscille actuellement autour de 7 % au Québec et la hausse du taux directeur qui fait augmenter le taux d’intérêt dans le but de faire reculer l’inflation et prévenir une récession (qui est d’ailleurs sujet à changement le 7 décembre 2022) alourdissent sans doute le fardeau fiscal des propriétaires[2].

Comment la valeur du rôle est-elle déterminée?

La valeur du rôle d’évaluation est sa valeur d’échange sur le marché libre et ouvert à la concurrence à une date de référence donnée en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale[3]. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré. Pour le rôle d’évaluation de 2023-2025, la date de référence est le 1^er juillet 2021[4], date à laquelle l’évaluateur se base pour déterminer la valeur qui sera inscrite au rôle. Il tient notamment compte de l’unité d’évaluation du dernier rôle triennal et du marché immobilier à cette date pour fixer la valeur. Rappelons-nous qu’il y a que quelques mois, les propriétés se vendaient en surenchère, et ce, aux quatre coins de la province, ce qui a eu un impact direct sur la valeur de l’évaluation au moment de la date de référence.

La réalité actuelle est que le nouveau rôle est appliqué au moment où le marché immobilier n’est pas ce qu’il était en juillet 2021 et qu’un grand nombre de propriétaires pourraient décider de contester les avis d’évaluation foncière comme ils ne sont pas représentatifs de la réalité.

Contester dès maintenant?

Comme mentionné ci-dessus, l’augmentation significative de la valeur des unités d’évaluation n’équivaut pas à une augmentation identique à l’avis de taxes qui sera dévoilé prochainement. Il n’y a pas d’urgence à loger une contestation de la valeur du rôle d’évaluation tant et aussi longtemps que vous ne connaissez pas l’impact de taxes sur votre propriété. Si vous croyez toujours que l’évaluation foncière ne reflète pas la valeur réelle de votre propriété à la date de référence du 1^er juillet 2021, en demander la révision doit en valoir la peine!

À titre d’exemple, à la Ville de Montréal, contester la valeur de l’évaluation coûte 300 $ pour les propriétés d’une valeur de 500 000 $ à 2 000 000 $, auxquels cas peuvent s’ajouter des centaines de dollars à titre de frais d’expert d’un évaluateur agréé qui viendra appuyer la diminution de valeur réclamée. L’aide d’un évaluateur agréé n’est pas obligatoire, mais sans doute recommandée pour motiver les raisons d’une demande de révision.

Avant de demander une révision, il faut donc savoir si le jeu en vaut la chandelle.

Vous avez d’ailleurs jusqu’au 30 avril 2023 pour déposer votre demande de révision. Cette date limite ne peut pas être oubliée. Une fois passée, il n’y a plus moyen de contester son rôle d’évaluation, sauf exception. Par ailleurs, nous vous invitons à lire notre article sur la procédure à prendre si vous désirez contester les inscriptions dans votre avis d’évaluation.

Pour toute question concernant la fiscalité municipale, notamment quant à vos demandes de révision, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe Beauregard avocats

[1]      Préparation du budget 2023, Finances et fiscalité, ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (mamh.gouv.qc.ca/finances-et-fiscalite/information-financiere/preparation-du-budget-2023/).

[2]      La Banque du Canada relève le taux directeur de 50 points de base, et poursuit le resserrement quantitatif, communiqué de la Banque du Canada daté du 26 octobre 2022 (https://www.banqueducanada.ca/2022/10/fad-communique-2022-10-26/).

[3]      Loi sur la fiscalité municipale, RLRQ c. F-2.1.

[4]      Id., art. 46.