Gatineau devra rembourser plus de 4 millions de dollars de « frais de croissance »

La Cour supérieure, dans l’affaire Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) région de l’Outaouais inc. c. Gatineau (Ville de) a été saisie d’une demande visant notamment à déclarer nulles des dispositions du Règlement 98-2003 concernant les ententes relatives à des travaux municipaux concernant l’imposition de « frais de croissance » lors de la conclusion d’ententes avec les promoteurs.

Selon le règlement contesté, la conclusion d’ententes avec les promoteurs était sujette à des frais additionnels appelés « frais de croissance », lesquels se détaillent comme suit :

– frais d’aménagement de parcs de 3,12 $ le mètre carré (art. 30);

– frais pour les travaux municipaux (art. 30.3); et

– frais pour le réseau de transport actif (art. 30.4).

L’APCHQ et les promoteurs demandaient de « déclarer inconstitutionnelles, invalides et inopérantes certaines dispositions de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (« LAU ») et du Règlement 98-2003 (« Règlement ») de la Ville de Gatineau » (paragraphe 1 du jugement). Selon eux, le règlement et le régime des ententes pour travaux municipaux (1) constituent une délégation illégale du pouvoir de taxation, (2) une taxe indirecte que seul le Parlement fédéral peut imposer et (3) ne peuvent se justifier selon le pouvoir provincial d’exiger des redevances réglementaires. Également, les frais d’aménagement de parc ne peuvent s’appliquer, car le prélèvement total ne peut excéder le total de 10 % de la valeur du site selon les règles de cessions pour fins de parc.

La Cour supérieure détermine que le régime des ententes pour travaux municipaux est valide et n’est pas inconstitutionnel, puisque le régime ne peut être assimilé à une forme de taxation. En effet, il vise à assurer la prise en charge ou le partage des coûts liés aux infrastructures et équipements des développements immobiliers. De plus, le régime des ententes pour travaux municipaux étant distinct de celui des cessions pour fins de parc, il ne contrevient pas à la limite de 10% établie par ce dernier.

Toutefois, le tribunal invalide les dispositions relatives aux « frais de croissance » puisqu’elles ne découlent d’aucun pouvoir de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Le Tribunal s’exprime comme suit :

[153] Or, à l’analyse, il s’avère que les articles 30, 30.3 et 30.4 du Règlement outrepassent les pouvoirs de la Ville puisqu’ils établissent un régime qui n’est pas prévu par la LAU.

[154] En effet, en vertu de la LAU, les revenus générés par le régime des ententes relatives à des travaux municipaux doivent être légitimement liés à la prise en charge ou au partage des coûts relatifs à la réalisation des travaux municipaux requis ou engendrés par les projets visés par la demande de permis.

[…]

[157] Le fait que les frais de croissance soient des frais fixes, non négociables, établis en fonction de la superficie des immeubles visés et qu’ils s’appliquent invariablement à toute demande de permis étant assujettie à la conclusion d’une entente relative à des travaux municipaux le démontre clairement.

[…]

[159] D’ailleurs, l’utilisation par le législateur de l’expression « réalisation de travaux » à l’article 145.21 de la LAU suppose un élément de contemporanéité entre la réalisation des travaux et le partage des coûts qui y sont associés.

En conclusion, la Cour supérieure invalide les dispositions réglementaires concernant les « frais de croissance » et ordonne à la Ville de Gatineau de rembourser 4 337 761 $ aux promoteurs.

Pour toute question en matière d’entente avec les promoteurs, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Beauregard Avocats.