CABINET-BOUTIQUE ŒUVRANT
EN DROIT MUNICIPAL, ENVIRONNEMENT
ET DROIT IMMOBILIER PUBLIC
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Nouveau jugement : La protection des milieux naturels assimilable à une expropriation déguisée?

Contexte

En 2012, la Ville de Saint-Bruno-de-Montarville adopte un nouveau de Règlement de zonage URB-Z2017 en conformité au Plan d’aménagement de la Communauté métropolitaine de Montréal (PMAD) et au Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil (SAD) et quatre autres règlements d’urbanisme dont certaines dispositions qui visent à contrôler les activités d’abattage d’arbres dans les milieux humides afin de protéger, conserver et mettre en valeur les milieux naturels sur son territoire.

Les promoteurs immobiliers, demandeurs dans cette cause, considèrent que par l’effet des règlements adoptés, interdisant l’abattage d’arbres dans les milieux naturels protégés et empêchant toute construction dans les milieux humides, la Ville s’approprie de facto leurs terrains dans le Boisé Sabourin et leur conférant un usage public équivalent à une expropriation déguisée, sans les avoir indemnisés pour leurs terrains.

Jugement d’importance

Le jugement rendu le 23 septembre 2021 par l’Honorable Florence Lucas de la Cour Supérieure vient affirmer que les municipalités ont les pouvoirs nécessaires pour protéger leurs milieux naturels. Il s’agit donc de dire que la réglementation adoptée afin de protéger les milieux naturels ne constitue pas une expropriation déguisée.

Dans sa décision rendue le 23 septembre, la juge Lucas rappelle que « le droit de propriété n’est pas absolu » et qu’il « est soumis aux impératifs collectifs ».

Elle rejette les arguments des promoteurs et conclut que les nouveaux règlements ne constituent pas une expropriation déguisée. Elle confirme que les règlements adoptés sont valides, n’amputant pas le droit de propriété de ses attributs fondamentaux, dont celui de l’usage exclusif, et que la Ville n’a pas exercé son pouvoir de manière abusive ou déraisonnable.

La juge Lucas souligne notamment que « ce ne sont pas les règlements municipaux qui empêchent le développement immobilier résidentiel, mais bien leurs caractéristiques particulières et la présence de milieux humides, lesquels sont protégés par la LAU (Loi sur l’aménagement et l’urbanisme), mais également par la Loi sur la qualité de l’environnement, en vertu de laquelle un certificat d’autorisation du ministre est requis aux fins d’ériger une construction ».

D’ailleurs, rappelons que « la Cour suprême considère que la protection de l’environnement naturel du milieu municipal ne peut constituer un but illégitime pour un conseil municipal » (9034-8822 Quebec inc. c. Sutton (Ville de), 2010 QCCA 858).

Extraits du jugement

[115] On ne peut nier que le SAD [schéma d’aménagement de l’agglomération de Longueuil] et la nouvelle réglementation aient pour effet d’empêcher le développement résidentiel et commercial envisagé et d’affecter la valeur des propriétés des promoteurs. Cependant, cela ne suffit pas pour conclure à leur expropriation.

[116] Dans la mesure où l’opportunité de protéger des milieux humides situés dans le Boisé Sabourin visé par la réglementation est démontrée et raisonnable à la lumière de la preuve, il y a lieu de conclure que les dispositions réglementaires étant autorisées par la loi, il ne peut y avoir abus de pouvoir constituant une expropriation déguisée. »

[137] En somme, le Tribunal considère que la réglementation adoptée par la Ville ayant pour effet de prohiber toute construction sur les lots des promoteurs rencontre les fins légitimes voulues par le législateur et est autorisée par la LAU. Les demandeurs ne l’ont pas convaincu que la Ville a utilisé son pouvoir de réglementation de mauvaise foi ou à des fins illégitimes ou déraisonnables, ni qu’elle a agi de manière discriminatoire à leur endroit. Dans les circonstances, la Ville ne peut être blâmée d’abus de pouvoir et d’expropriation déguisée à l’endroit des promoteurs.

[141] Dans les faits, la Ville ne s’est pas approprié réellement et matériellement la jouissance ou l’usage des terrains en litige.

[142] Il n’est pas davantage démontré que les dispositions réglementaires amputent le droit de propriété de ses attributs fondamentaux, dont celui de l’usage exclusif.

Pour toute question relative à l’expropriation déguisée, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe de Beauregard avocats.