La valeur potentielle du bien exproprié : rappel de la Cour d’appel

Le concept de valeur au propriétaire, qui occupe une place centrale en matière d’expropriation au Québec et détermine l’indemnité qui doit être payée par le corps expropriant, a récemment fait couler beaucoup d’encre[1]. Plusieurs municipalités locales font pression sur le gouvernement provincial pour qu’il réforme la Loi sur l’expropriation afin notamment « que l’indemnité d’expropriation soit calculée sur la juste valeur marchande la plus raisonnable d’une propriété, en tenant compte des contraintes réelles de son développement et du zonage en vigueur »[2]. Ces demandes s’inscrivent plus particulièrement dans le contexte de la requalification des terrains de golf.

Pour bien comprendre le débat, il faut rappeler que, selon le concept de valeur au propriétaire, la valeur d’un immeuble exproprié doit correspondre à tous les avantages, présents ou futurs que l’immeuble possède, celui-ci pouvant être évalué en fonction d’un usage potentiel qui apporterait à l’immeuble une valeur supérieure à celle qui découle de l’usage actuel. Ainsi, le tribunal peut écarter l’usage exercé ou le zonage en vigueur à la date d’évaluation et retenir un usage actuellement prohibé pour déterminer la valeur potentielle future.

Dans l’arrêt Fernand Gilbert ltée c. Procureure générale du Québec[3], en s’appuyant notamment sur un article du soussigné, la Cour d’appel vient rappeler ce principe et précise que le tribunal doit, lorsque les circonstances l’exigent, prendre en considération la possibilité que le zonage en vigueur soit modifié. En n’analysant pas la possibilité que la réglementation d’urbanisme soit modifiée, le tribunal commet une erreur de droit.

Dans cette affaire, le Tribunal administratif du Québec (« TAQ ») avait refusé de retenir, aux fins de l’évaluation de l’immeuble exproprié, l’usage de carrière et sablière effectué par l’appelante, car il n’était pas permis par la réglementation municipale et ne bénéficiait pas de droits acquis. Il s’agissait toutefois de l’usage le meilleur et le plus profitable. La Cour d’appel retourne donc le dossier au TAQ pour qu’il prenne en considération cet aspect du dossier.

La réforme de la Loi sur l’expropriation arrive à grand pas. Comme l’ont fait la grande majorité des autres provinces canadiennes, le gouvernement du Québec viendra probablement encadrer le concept de valeur au propriétaire.

Or, à notre avis, dans le cadre de cet exercice, le gouvernement devra garder en tête le fait que l’exproprié ne peut être traité comme un vendeur ordinaire, car l’autorité publique le contraint à transiger à un moment qu’il n’a pas choisi. Pour plusieurs, l’acquisition d’une propriété est un investissement à long terme. On ne saurait nier à l’exproprié la valeur potentielle future de son immeuble sans du même coup fermer indûment les yeux sur la nature même du processus d’expropriation et son caractère exorbitant. À ce sujet, voir également le texte de notre collègue, Me Louis Beauregard.

Pour toute question relative à l’expropriation, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Beauregard Avocats.

[1] Voir par exemple : OUELLETTE-VÉZINA, H., « Réforme de la Loi sur l’expropriation », La Presse, 6 mars 2022 (https://plus.lapresse.ca/screens/1a9465c9-946c-4884-880d-6f775020962e__7C___0.html); LEGAULT, L., « Quel avenir pour les anciens terrains de golf ? », Le Devoir, 27 mai 2021 (https://www.ledevoir.com/opinion/idees/604736/idees-quel-avenir-pour-les-anciens-terrains-de-golf); Coalition Terrains de Golf en Transition et al., « Demande de moratoire sur les changements de zonage et d’affectation des anciens terrains de golf », Le Canada Français, 8 mars 2022 (https://www.canadafrancais.com/opinion/demande-de-moratoire-sur-les-changements-de-zonage-et-daffectation-des-anciens-terrains-de-golf/).

[2] Voir la pétition « Soutien aux municipalités souhaitant requalifier un terrain de golf en espace vert » sur le site de l’Assemblée nationale du Québec (https://www.assnat.qc.ca/fr/exprimez-votre-opinion/petition/Petition-9041/index.html).

[3] 2022 QCCA 209.