CABINET-BOUTIQUE ŒUVRANT
EN DROIT MUNICIPAL, ENVIRONNEMENT
ET DROIT IMMOBILIER PUBLIC
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Un « Projet de redéveloppement » assujetti à la compensation pour frais de parc

Le 9 janvier dernier, l’Honorable André Wery j.c.s. rendait un jugement dans l’affaire Groupe immobilier Eddy Savoie inc. c. Ville de Montréal 2020 QCCS 40 sur la question de « projet de redéveloppement ».

La demanderesse estime qu’elle n’a pas à payer les frais de parc imposés par l’arrondissement Plateau Mont-Royal suite à un projet de transformation d’un hôtel en résidences pour personnes âgées au 505, rue Sherbrooke Est à Montréal.

Elle prétend que ces frais, si elle doit les payer, doivent être calculés selon la valeur marchande du terrain ou selon la valeur inscrite au rôle d’évaluation de la Ville de Montréal.

De son côté, la Ville considère que le projet en est un de « redéveloppement » et que la demanderesse doit payer les frais établis en fonction de la valeur marchande du terrain établie par un évaluateur agrée.

L’évaluateur agrée établit la valeur marchande du site à la somme de 7.965M$ alors que l’évaluation municipale est établie à 5.868 M$. La somme de 796 467$ est alors versée sous protêt par la demanderesse.

QUESTION EN LITIGE

  • Est-ce que le projet de la demanderesse constitue un « projet de redéveloppement » au sens du Règlement relatif à la cession pour fins d’établissement de maintien et d’amélioration de parcs, de terrains de jeu et de préservation d’espaces naturels sur le territoire de l’arrondissement du Plateau Mont-Royal (ci-après « Règlement 12-049 »?
  • Est-ce que la valeur du site à considérer aux fins de l’établissement des frais de parcs exigibles devait être celle prévue au rôle d’évaluation ou celle établie par évaluateur agrée de la valeur marchande du terrain?

 

ANALYSE

Sur la question de « Projet de redéveloppement » :

Le Règlement 12-049 impose des frais de parcs pour : « tout projet relatif à un bâtiment principal sur un site qui nécessite un permis de construction ou de transformation ayant pour effet la création ou l’ajout de logements. ».

Il est admis au procès que le projet nécessitait un permis de construction. Cependant, la demanderesse conteste que les travaux aient eu pour effet « l’ajout net » de logements, puisque certaines chambres avaient été scindées et subdivisées.

Dans les faits, l’hôtel tel qu’acheté par le Groupe Immobilier comprenait un total de 371 chambres. À la fin des travaux, la résidence pour personnes âgées comptait désormais 417 unités, tel qu’admis au procès.

La défenderesse plaide qu’en vertu du Règlement d’urbanisme de l’arrondissement du Plateau Mont-Royal, les chambres d’hôtel ne pouvaient être considérées comme des logements et que toutes les chambres converties sont devenues des logements.

Le Règlement 12-049 défini le terme « logement » comme suit :

« Logement : une pièce ou une suite de pièces servant ou destinées à servir de domicile à une ou plusieurs personnes et où l’on peut généralement préparer des repas et dormir, et comportant une installation sanitaire. »

Le tribunal conclu qu’il n’y a pas lieu de procéder à l’interprétation du règlement, celui-ci étant clair sur la question de « projet de redéveloppement » et qu’il y a bien eu « création ou ajout de logements ».

Sur la question de la valeur du site :

Selon la demanderesse, le coût des travaux de transformation faits aux logements dits n’aurait été que 114 000$ alors que la compensation demandée par la Ville est de 799 916$ (incluant les frais de l’évaluateur agrée), ce qui serait injuste.

Le tribunal soulève que le montant déclaré aux permis de construction était de l’ordre de 2 980 440$ et que de toute façon, on ne peut décortiquer les travaux faits pour transformer les chambres en logement puisque tout l’immeuble existant (stationnement, tour d’eau, aires communes) sert à chacun des résidents de l’immeuble et que ceux-ci en tirent un bénéfice actuel ou éventuel. L’argument est écarté.

La demanderesse soutient subsidiairement que la Ville aurait dû utiliser la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière.

La Ville plaide que le site est composé de deux unités d’évaluation, et que l’article 6 du règlement prévoit que la ville doit se fier à la valeur au rôle s’il ne s’agit que d’une seule unité pour évaluer la valeur réelle et qu’ils étaient donc justifiés d’utiliser la valeur établie par évaluateur agrée.

Le tribunal est d’accord avec la défenderesse suite à l’analyse des dispositions du Règlement 12-049 suivantes:

«[4]. Préalablement à la délivrance d’un permis de construction ou de transformation visant un immeuble qui fait l’objet d’un projet de redéveloppement, le propriétaire doit verser à l’arrondissement une somme compensatoire équivalent à 10% de la valeur réelle du site.

[6] Les règles de calcul servant à établir la valeur réelle du site mentionné aux articles 4 et 5 sont les suivantes :

[…]

3) Si, à la date de la réception de la demande mentionnée à l’article 3, le site visé ne constitue pas une unité ou partie d’unité d’évaluation, dont la valeur est distinctement inscrite au rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal, la valeur doit être établie, aux frais du propriétaire, par un évaluateur agréé mandaté par la Ville. Cette valeur doit être considérée à la date de la réception de la demande, et établie selon les concepts applicables en matière d’expropriation. »

Le tribunal rejette alors l’action de la demanderesse qui doit payer le montant de 799 916$ à titre de compensation pour frais de parcs du son projet de redéveloppement.